Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société est une personne morale. Cela signifie que comme toute personne, elle a des droits, des obligations et peut être propriétaire.
Il faut la dissocier des associés qui la contrôlent et qu’on appelle « associés ». ces derniers sont des personnes physiques. La différence avec une personne morale est qu’on ne peut pas déjeuner avec une personne morale (blague de juriste).
Attention, le mot « actionnaire » est réservé aux associés des sociétés par actions (SA) et sociétés par actions simplifiées (SAS). Si vous voulez avoir la classe, utilisez la bonne terminologie.
Les associés contrôlent la société en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.
Ils votent lors d’assemblées générales qui peuvent être ordinaires ou extraordinaires.
Les assemblée générales ordinaires sont celles qui ont trait à la gestion courante de la société (acheter des biens, vendre des biens, élire un gérant, etc.) Les votes se font à la majorité simple.
Les assemblées générales extraordinaires sont celles qui ont un impact sur la société elle-même (augmentation de capital, diminution du capital social, changement de forme sociale, dissolution etc.). Ce sont des décisions graves et les règles de majorité sont renforcées
Quel est l’avantage d’avoir une SCI pour acheter un bien ?
1. L’un des avantages de la SCI est ce qu’on appelle « la clause d’agrément ».
Cette clause permet de contrôler les personnes qui rentrent dans la société.
Prenons deux exemples.
Une SCI possède deux associés.
Si un associé vend ses parts, il doit d’abord demander à l’autre associé d’agréer le nouvel arrivant. S’il n’est pas agréé, le non-vendeur doit racheter les parts de l’associé cédant, mais le cessionnaire éventuel ne rentrera pas dans la société.
Si un des associés décède. En principe, ses héritiers vont hériter de ses parts.
Selon la clause d’agrément insérée dans les statuts de la SCI, l’associé en place peut refuser que les héritiers du défunt rentrent dans la société, et en contrepartie, il devra racheter leurs parts.
2. Une cession de parts est moins taxée qu’une vente immobilière classique.
En l’état actuel des règles fiscales, la vente d’un bien immobilier est taxé à 9% jusqu’à 15.000.000 F CFP et 11% au-delà.
L’acquisition des parts sociales qui permettent de contrôler la société, qui détient elle-même le bien immobilier, est taxé à 5%. Cela attirera donc plus facilement un potentiel futur acquéreur.
Le souci est que si vous avez créé une société et que vous achetez un bien immobilier par son biais, vous allez payer les taxes de 9% et 11%. Si vous vendez vos parts, c’est l’acquéreur qui va bénéficier des taxes de 5%.
3. Permet la nomination d’un ou des gérants pour réaliser des démarches administratives et s’occuper de la gestion courante, dans le cas d’une mise en location par exemple.
4. Permet une optimisation fiscale au niveau de l’impôt sur les transactions pour de la location.
En effet, l’impôt sur les transactions fonctionne par pallier. Plus une personne (physique ou morale) gagne, plus elle paie d’impôt. Si une personne a plusieurs biens qu’elle met en location, il est évident qu’elle va avoir plus de revenus, donc plus d’impôt à payer.
En ce qui concerne l’impôt sur les transactions :
Si les revenus sont inférieurs à 2.000.000 F CFP, il y aura un forfait de 25.000 F CFP.
Si les revenus sont inférieurs à 5.000.000 F CFP (mais supérieurs à 2.000.000 F CP), il y aura un forfait à 45.000 F CFP.
Au-delà de 5.000.000 F CFP, il y a un barème proportionnel progressif.
Pour éviter de franchir certains seuils qui feraient augmenter l’impôt sur les transactions, il est plus intéressant d’avoir un bien par SCI. Si chaque SCI ne franchit pas de seuil, l’impôt à payer reste plus faible.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
1. Il faut constituer la SCI, ce qui coûte de l’argent.
2. Il y a des obligations administratives assez contraignantes. Il faut faire une assemblée générale tous les ans, et établir un bilan.
3. Si vous louez le bien détenu par la société. C’est la société qui récolte les loyers. Vous ne pouvez pas récupérer directement les loyers, sinon c’est de l’abus de bien social. Pour récupérer les fonds, il faudra faire une distribution de dividendes par le biais d’une assemblée générale.
4. Attention en cas de donation. Si on donne à des enfants, à son conjoint, partenaire, concubin notoire (plus de deux ans de vie commune), frère ou sœur, il y a une exonération jusqu’à 50.000.000 F CFP.
Au-delà, les donations de biens immobiliers sont taxés à 2,5%, et les donations de parts de sociétés sont taxées à 5%.Attention en cas de donation. Si on donne à des enfants, à son conjoint, partenaire, concubin notoire (plus de deux ans de vie commune), frère ou sœur, il y a une exonération jusqu’à 50.000.000 F CFP.
Au-delà, les donations de biens immobiliers sont taxés à 2,5%, et les donations de parts de sociétés sont taxées à 5%.
5. Le régime de première acquisition ne fonctionne pas si le bien est acquis par le biais d’une SCI.
Acheter en SCI ou non ?
A l’heure actuelle, beaucoup de personnes recommandent d’acheter un bien en SCI. Néanmoins, il n’est pas dit qu’elles en comprennent tous les enjeux. Si elles n’arrivent pas à vous indiquer précisément le montant des taxes sur les cessions de parts, c’est qu’elles sont mal informées.
Si vous n’avez pas de raison précise d’acheter un bien en SCI ou si vous n’en maîtrisez pas bien les rouages, il n’est pas forcément utile d’acheter le bien en société.
Un notaire, un expert-comptable, ou un avocat pourra vous conseiller sur ce point.